El primer paso para quien pretende hacer la adquisición es realizar un análisis financiero y examinar su situación
Adquirir una vivienda no es cualquier cosa; si se tiene pensado dar ese paso, entonces la planificación debe acompañar el proceso, y tomar en cuenta que se trata de una de las compras más importantes.
El primer paso es realizar un análisis financiero y examinar de forma objetiva la situación de quien pretende hacer la adquisición. Es fundamental conocer la capacidad de ahorro, cuánto se ha ahorrado y cuánto se está aportando mensualmente para aumentarlo.
La Asociación de Bancos Múltiples de República Dominicana, en colaboración con la asesora financiera e inmobiliaria Yudelka Parra, ha elaborado un artículo en el que plantea que es vital, además, tener claros los costos asociados al estilo de vida, es decir, los gastos mensuales para cubrir las necesidades básicas.
Se recomienda revisar la cantidad de préstamos y tarjetas de crédito que se posee, así como calcular el total de las cuotas mensuales que pagas. “Al dividir este total entre tu ingreso, podrás conocer qué porcentaje de tus ingresos está comprometido en deudas”, explica.
La asesora inmobiliaria agrega que también es importante entender qué tan al día se están manejando estos compromisos y cómo esto afecta el puntaje crediticio. Al solicitar un préstamo hipotecario, las entidades financieras evaluarán tu historial de crédito, puntaje y otros factores. La especialista indica que se puede solicitar una precalificación bancaria en la entidad financiera de confianza. Esto ayudará a tener mayor claridad respecto a si se cuenta con la capacidad para financiar esa parte del monto de la propiedad que se planea adquirir.
Desde el punto de vista de Parra, el ahorro es la primera meta, después de tener una visión clara del monto aproximado que costará la propiedad que se ajusta a tus necesidades y deseos.
Explica que elaborar un presupuesto es clave. En él, es esencial fijarse una meta mensual de ahorro basada en los ingresos recurrentes y asignar un porcentaje mayor de los ingresos extraordinarios. “Ser disciplinado en el control de gastos te ayudará”, asegura la experta en el tema. Además, recomienda automatizar los ahorros para evitar distracciones. Es una acción sencilla que consiste en programar el traspaso automático de fondos a otra cuenta, lo que elimina la necesidad de estar pendiente. “Por ejemplo, puedes configurar que el día 30 de cada mes se extraigan 20,000 pesos de tu nómina”, aconseja.
¿Nueva o usada?
Parra explica que dependerá de “las necesidades del comprador, ubicación, espacio requerido, presupuesto, qué tipo de vivienda, entre otros elementos. Ambos mercados están abiertos a los compradores”. Otra pregunta que suele hacerse el interesado en tener un techo propio es si comprar en planos o construida. Dependerá de las prioridades y situación. Sin embargo, se debem considerar algunos puntos importantes.
Si eliges comprar una propiedad en planos, ten en cuenta que pueden surgir situaciones coyunturales, como un aumento en los precios de los materiales, lo que podría hacer que tu mensualidad se incremente. Además, si hay retrasos en la entrega del proyecto, podrías necesitar recursos adicionales para cubrir los costos inesperados.
Por otro lado, algunos prefieren ahorrar para adquirir una propiedad construida, porque esto permite tener mayor certeza sobre el costo total, aunque implique pagar un poco más por la inmediatez y la seguridad. Es clave también tener claros los costos asociados a tu estilo de vida, es decir, los gastos mensuales para cubrir tus necesidades básicas.
Parra explica que dependerá de “las necesidades del comprador, ubicación, espacio requerido, presupuesto, qué tipo de vivienda, entre otros elementos. Ambos mercados están abiertos a los compradores”.
El inicial se refiere a ese primer pago que debes aportar en el proceso de compra, como un adelanto del valor de la propiedad. Luego de que tengas claro el monto aproximado de la vivienda de tus sueños, Ahorrar para este primer pago es una de las principales metas. El monto del inicial oscila entre un 10% y un 15%, si es en preconstrucción para la firma de contrato. Luego, durante la construcción se paga un 20% y el resto a financiar contra entrega, nos detalla Parra.
Explica que la autoevaluación financiera, el paso visto antes, ayudará a cumplir con el calendario de pagos restantes para el completivo de inicial durante la construcción. En el caso de una vivienda lista, el monto mínimo suele ser al menos 20% del costo completo. La especialista pone como ejemplo que si se busca un apartamento nuevo de dos habitaciones, en un sector equis (8,370,000 pesos), si se tiene que pagar un 20%, el inicial, el monto es de RD$1,674,000.
Este monto sería el que se tendría que pagar de entrada. Además del inicial, existen otros gastos que deben tomarse en cuenta. Adquirir una vivienda no es solo el precio de la compra; se recomienda siempre tener ahorrado un poco más.
Hay que considerar, por ejemplo, gastos de cierre, que son los costos adicionales que deben cubrir tanto el comprador como el prestatario cuando finalizan el proceso de compra de una propiedad y formalizan el préstamo hipotecario. Suelen incluir honorarios notariales, gastos legales, seguros, entre otros puntos. Impuesto de transferencia inmobiliaria: es un impuesto que se paga cuando se compra una propiedad y, de acuerdo con la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), es un “requisito para el registro del derecho de propiedad ante la Jurisdicción Inmobiliaria”.
Este impuesto representa 3% del valor total del inmueble. Si se sigue el ejemplo anterior de la vivienda de RD$8,370,000, el 3% de ese monto es 300,000 pesos. Este impuesto no se aplica a las propiedades bajo un régimen especial como las viviendas de bajo costo. Impuesto a la propiedad (IPI): es una carga fiscal de un 1% sobre el valor excedente del total de las propiedades inmuebles que posee una persona, siempre que sea superior al monto exento establecido por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) cada año. Te invitamos a conocer cómo y cuándo pagar el IPI.
Tasación del inmueble: es el proceso mediante el cual se determina el valor actual de una propiedad, realizado por un tasador profesional o una empresa especializada. Es un requisito en varias entidades financieras para solicitar un préstamo hipotecario. Adecuación de la propiedad: los gastos para adecuar la propiedad antes de ocuparla.
Mudanza: costo de alquilar un servicio de mudanza, dependerá de la distancia y el tamaño y cantidad de los artículos a trasladar. Una vez se tiene la planificación financiera clara y las finanzas en orden, ahora toca hacer la solicitud del préstamo hipotecario. Se sugiere recurrir al financiamiento “primero, porque al adquirir una propiedad mediante un préstamo el riesgo es compartido y el comprador puede apalancarse en el equipo legal del banco y procedimientos para lograr una mayor depuración del inmueble”.
El seguro de propiedad y de vida, el tema liquidez
Un dato importante del financiamiento es que permite conservar liquidez, obliga a tener un seguro de la propiedad y de vida, lo que, en condiciones de no financiamiento, son agregados que terminan no realizándose. Existen diversos instrumentos financieros para ayudar a alcanzar las metas como los certificados financieros y las cuentas de ahorro de alto rendimiento.
Se recomienda elegir un instrumento de corto plazo que “genere intereses capitalizables que ayuden a llegar más rápido a la meta propuesta”. Invertir en una propiedad es una apuesta segura. Más que un lugar para vivir, es un instrumento de ahorro y una inversión.
