Las estafas inmobiliarias

Como estafa inmobiliaria podemos reconocer cualquier actividad fraudulenta que se lleva a cabo en el mercado de bienes raíces con el objetivo de obtener ganancias injustas, el auge de este tipo de conductas puede ser objeto de análisis particular debido al gran crecimiento del sector, sin embargo un solo caso puede impactar a un número considerable de personas, afectando un sector tan importante como es el inmobiliario.

Existen diversas formas de cometer esta modalidad de estafa, entre las que se destacan la venta de propiedades inexistentes, simulación de contrato, duplicidad, robos de identidad, falseamiento o manipulación respecto a las cargas y gravámenes de un inmueble, simulación de empresa y un largo etcétera que hace de esta una atractiva forma de defraudación.

Mientras muchas legislaciones contemplan algunos de los supuestos más comunes de estafas inmobiliarias, considerándolo en la mayoría de las veces un delito grave por las altas sumas que suele involucrar, la legislación dominicana enfrenta este tipo de flagelos con el mismo instrumento que hace 200 años, fruto de una norma penal completamente desfasada e inoperante por múltiples razones.

El tipo básico de la estafa no es el problema, las conductas descritas como estafas inmobiliarias son, en su mayoría, subsumibles al artículo 405 del Código Penal que sanciona la estafa, el problema es la forma en que la sancionamos, al margen de que se disponga la devolución de los valores defraudados, la pena es de 6 meses a 2 años y una multa completamente insignificante, sanción esta que no toma en cuenta factores que, en cualquier legislación decente, constituyen agravantes, como son la multiplicidad de víctimas y el valor estafado.

El proyecto de Código Penal que acumula polvo legislatura tras legislatura, incluye algunas de estas previsiones y como es común, ante la explosión de grandes casos, aparecen las posturas populistas que proponen proyectos aumentando las penas en estos casos, propuestas que luego se desinflan y dejan la situación completamente igual. El cambio legislativo, especialmente en culturas como la nuestra de irrespeto manifiesto e incumplimiento de las normas, no suele ser la respuesta a los problemas, pero para este tipo de ilícitos se hace imperioso.

Las transacciones inmobiliarias suelen ser el negocio jurídico más importante para muchas personas, en el que invierten sus ahorros, con el que comprometen su vida productiva mediante préstamos a largo plazo, sin embargo resulta sorprendente la poca previsión que se toma para este, es muy común que para el negocio jurídico más significativo los dominicanos acudamos, en lenguaje popular, “a mano pela”.

Las formas más eficientes de evitar ser víctimas de una estafa de este tipo pasan por la debida diligencia, asesoría legal y de expertos en bienes raíces, desde el primer contacto, que permita una investigación eficiente, teniendo en cuenta que la información no es de fácil ni rápido acceso en nuestro país, se requiere verificar todos los agentes envueltos (constructora, inmobiliaria, promotores, agencias), la situación real del inmueble en el Registro Inmobiliario, estatus sobre la permisología y licencias correspondientes, la concurrencia con estructuras de fideicomiso (pues estas arrojan mayor transparencia y fiabilidad), la afiliación o no con los gremios representativos del sector, así como otros aspectos que dependen del estatus del negocio y que llegan hasta la entrega del inmueble y de su certificado de título.

En definitiva, requerimos de avances legislativos respecto a las llamadas estafas inmobiliarias, como toda nuestra legislación penal, pero mientras esperamos y aun después de que llegue la luz al Congreso, la mejor opción es prevenir, asesorarnos y realizar la debida diligencia que requiere este tipo de operaciones.